10 studies die je niet mag vergeten in een bouwproces

• 20-07-2017


• Thomas Goodson


• 2 Comments

• Blogposts
  Algemeen
  

Als er een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd en structurele werken uitgevoerd worden is het verplicht om een architect in te schakelen. De laatste jaren zijn er echter een hele reeks extra studies bijgekomen en in dit artikel bespreken we kort wat deze studies inhouden en wat hiervoor de richtprijzen zijn.

Bouwen of verbouwen is een complex proces en tegenwoordig spreken we over 3 soorten bouwprojecten:

• Nieuwbouw
• Ingrijpende energetische renovatie (IER) – project waarbij minstens 75% van de gebouwschil geïsoleerd wordt EN het verwarmingssysteem wordt vervangen.
• Verbouwing – alle verbouwingen die geen energetische renovaties zijn.

Samenvattende tabel

* Alle vermelde prijzen, zijn gemiddelden en kunnen sterk afwijken al naargelang de complexiteit, regio, type werken, enz. Alle bedragen worden excl. BTW vermeld.

M: mogelijk verplicht of nuttig / V: verplicht / NVT: niet van toepassing

Grondonderzoek

Om te voorkomen dat het gebouw op verontreinigde of vervuilde grond wordt geplaatst, is een oriënterend bodemonderzoek verplicht als er potentieel bodembedreigende activiteiten werden of worden uitgevoerd.

Een erkende bodemsaneringsdeskundige, zie www.ovam.be/lijstbsd

Minimaal € 3000, hangt sterk af van aantal nodige metingen, oppervlakte, aard van vervuiling enz.

Zie: www.ovam.be/obo

Sondering

Bij nieuwbouw en uitgebreidingen, wordt beter altijd een sondering van de grond uitgevoerd. Uiteraard moet de grond - waarop het nieuwe deel komt - bereikbaar zijn voor deze studie.

Met de resultaten van deze sondering wordt het draagvermogen van de grond bepaald, alsook het type en diepte van de nieuwe fundering. De diepte van het grondwater wordt tegelijkertijd gemeten.

Gespecialiseerde firma.

€ 300 – € 600.

Zie: dov.vlaanderen.be/dovweb/html/2sonderingen.html

Stabiliteitsstudie

Wanneer de ontwerper (architect, ingenieur-architect, o.a.) het voorontwerp klaar heeft voor de woning, is het aan de ingenieur stabiliteit om de dragende elementen na te kijken en indien nodig te dimensioneren. Het kan balken, kolommen, muren in staal, beton, metselwerk of hout betreffen.

De stabiliteitsstudie is geen specifieke taak voor de architect, maar sommige architecten hebben voldoende kennis om deze berekeningen op zich te nemen. Algemeen worden de meeste dragende elementen nagekeken of gedimensioneerd door de ingenieur stabiliteit. De noodzaak spreekt voor zich: niemand wilt scheuren, verzakkingen, enz. in zijn of haar woning.

Dus niet verplicht, maar wel belangrijk. Bij verbouwing is het net zo goed belangrijk om zeker te zijn dat de bestaande structuur, nieuwe balken en kolommen voldoende sterk zijn om alle lasten op vangen.

Nieuwbouw: € 1000 – € 2500, let wel: sterk afhankelijk van de complexiteit. Verbouwing: uitrekenen balk of kolom ong. € 500.

Informeer bij een studiebureau stabiliteit of je architect.

EPB-verslaggeving

EPB staat voor EnergiePrestatie en Binnenklimaat. Deze studie is verplicht vanaf het moment dat er een vergunning of melding wordt geregistreerd bij de gemeente (let wel, er zijn uitzonderingen).

Een erkende EPB-verslaggever maakt een studie van het ontwerp en adviseert hoe er het beste aan de EPB-eisen voldaan kan worden. Sommige architecten zij eveneens EPB-verslaggever. Het is verplicht door de verslaggever:

• Een startverklaring te laten indienen voor de start van de werken.
• Een eind-aangifte te laten indienen, binnen 6 maanden na de beëindiging van de werken of ingebruikname.

Zie: www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epb/doc/verslaggeverslijst.pdf

Nieuwbouw en IER: € 600 – € 1500 per woning (opnieuw sterk afhankelijk van complexiteit en eisenpakket welk afhankelijk is van het jaar dat de bouwaanvraag ingediend werd.). Verbouwing: € 400 – € 800 per gebouw.

Zie: www.energiesparen.be/epb/energieprestatieregelgeving

Ventilatieverslaggeving

Voor ingrijpend energetische renovaties en nieuwbouw, is het verplicht een hygiënisch ventilatiesysteem te integreren in een woning (of anders een eenmalige boete te betalen). Om voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2016 de kwaliteit te verbeteren, is een ventilatievoorontwerp (bij start van de werken) en een ventilatieprestatieverslag (na afronding van de werken) verplicht aan te geven bij een kwaliteitskader.

De ventilatieverslaggever (mogelijk is de EPB-verslaggever, aannemer of luchtdichtheidsmeter ook ventilatieverslaggever).

Geschatte gemiddelde kostprijs: € 400 – € 850.

Zie: www.energiesparen.be/epb/prof/kwaliteit-ventilatie

Veiligheidscoördinatie

De veiligheid op de werf wordt gecontroleerd door de veiligheidscoördinator. Deze wordt enkel verplicht aangesteld wanneer er 2 of meer aannemers werken uitvoeren.

Bij een werf kleiner dan 500 m² kan de aannemer de functie van coördinator tijdens de uitvoering uitoefenen.

Een werf groter dan 500 m² wordt een gecertificeerde veiligheidscoördinator aangesteld door de opdrachtgever of bouwheer.

De veiligheidscoördinator kan uit 2 personen bestaan, doordat er een coördinator-ontwerp (staat in voor afstemmen van activiteiten met een veiligheids- en gezondheidsplan) en een coördinator-verwezenlijking (legt zich toe op coördineren en afstemmen van activiteiten op de bouwplaats) vereist zijn.

De kostprijs is afhankelijk van type werken, omvang, duurtijd en de omgeving qua veiligheid. Geschatte gemiddelde kostprijs: € 600 – € 800.

Zie: www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/veiligheidscoordinator-bij-bouwwerken

Postinterventiedossier

Een PID is verplicht voor elke verkoop van een woning waar werken aan worden uitgevoerd sinds 1 mei 2001. Meestal is het de veiligheidscoördinator of de aannemer die het dossier bijhoudt en aanvult. Dit dossier bevat alle plannen met betrekking tot de werken (architectuur, technische installaties, contactgegevens architect, aannemer, veiligheidscoördinator, aannemers, enz.).

Het dossier moet gedurende de volledige levensduur in of bij het gebouw blijven, ook na verkoop en aangevuld worden bij latere werken.

De aannemer of veiligheidscoördinator.

Meestal inclusief bij aannemer of veiligheidscoördinatie.

Zie: www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/een-woning-verkopen/postinterventiedossier-pid

Mogelijk wordt dit in de toekomst toegevoegd of vervangen door de woningpas, waar alle informatie over het gebouw in wordt bijgehouden.

Studie technische installaties

Soms is een bijkomende studie van de technische installaties (ventilatie, verwarming, sanitair water, hernieuwbare energie) nuttig. Vooral bij complexe noden of samenvoegen van meerdere systemen, kan een studiebureau technieken uitkomst bieden. Veel installateurs of architecten bieden eenvoudige studies zelf aan, maar de techniek staat niet stil en kan zorgen voor complexiteit. Om zeker te zijn schakel je op dat ogenblik een professional in. Comfort is immers iets waar je beter niet op bespaart.

Studiebureau of ingenieursbureau (vaak doet een studiebureau zowel stabiliteit als technieken) of in sommige gevallen de leverancier of installateur van de technieken.

€ 200 – € 1000.

Informeer bij de architect of een studiebureau of ingenieursbureau.

Rioleringskeuring

Verplicht sinds 1 juli 2011 voor een nieuwe, gewijzigde privéwaterafvoer (ook bij heraanleg van gescheiden riolering op het openbaar domein) of als een inbreuk werd vastgesteld. Een correcte aansluiting, scheiding van regen- en afvalwater, infiltratie of buffering van regenwater, enz. worden gecontroleerd. Dit kan uiteraard alleen als het volledige circuit zichtbaar is, dus tijdens de werken.

De keurders van de netbeheerder/leverancier of een externe keurder die aanvaard werd door AquaFlanders.

Let wel, de kans bestaat dat ook het drinkwatercircuit gekeurd moet worden en de gasaansluiting alvorens de kraan wordt opengezet door de netbeheerder. Hiervoor is ong. € 100 – € 150 te rekenen per keuring. Sommige rekenen een korting in als drinkwater en riolering tegelijkertijd gekeurd worden.

€ 130 – € 500 per woning.

Zie: www.aquaflanders.be

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Een EPC is verplicht sinds 1 november 2008 bij verhuur of verkoop van een woning. Het certificaat geeft een beeld van het energieverbruik dat nodig is om de woning dagelijks te gebruiken.

Bij nieuwbouw en IER levert de EPB-verslaggever dit EPC bouw bij de EPB-aangifte af. Voor verbouwing of bestaande woningen is een energiedeskundige nodig om dit certificaat op te maken.

Verbouwing of bestaande woning: € 100 – € 500 per woning.

Zie: www.energiesparen.be/epc

Besluit

Samengevat zijn er al heel wat verplichte of mogelijk verplichte studies. De architect is in deze materie steeds uw 1e aanspreekpunt. Er zullen er in de toekomst zeker nog bijkomen (eind 2018 de renovatieadviseur bv.).

Een tip: tracht studies te combineren in 1 pakket of professional (bv. EPB en Ventilatieverslaggeving), dit zorgt voor een centralisatie van gegevens en een interessantere prijsofferte.