Ben jij ook verplicht om je dak te isoleren?

• 25-04-2018


• Joris Bracke


• 2 Comments

• Blogposts
  Isolatie
  

Volgens de Vlaamse dakisolatienorm moet elke woning tegen 2020 voorzien zijn van dakisolatie of zoldervloerisolatie. Maar hoe strikt is dit? En wanneer wordt je ermee geconfronteerd?

Wanneer is dakisolatie verplicht?

Algemeen bepaalt de Vlaamse Wooncode de minimale normen waaraan woningen in Vlaanderen moeten voldoen. De normen staan beschreven in een technisch verslag (controlelijst) waarmee woningcontroleurs van de gemeente en van Wonen-Vlaanderen de zelfstandige woningen, (studenten)kamers en huisvesting van seizoensarbeiders controleren.

Wanneer je dus een woning, kamer of andere huisvesting wilt verhuren, is een woningonderzoek noodzakelijk. Dit is het conformiteitsonderzoek, waarbij het technisch verslag of controlelijst wordt gehanteerd om na te gaan of de woongelegenheid voldoet aan de geldende normen en geschikt is om te bewonen.

Tabel: een greep uit het conformiteitsonderzoek tot 1 oktober 2016

Recent zijn er 2 belangrijke verplichtingen bijgekomen (we vermelden enkel diegenen die op het vlak van isoleren gelinkt zijn):

• Dubbel glas vanaf 2020 (woningen in het Vlaams Gewest): na 01/01/2020 worden max. 9 strafpunten toegekend wanneer de woning geen dubbele beglazing heeft. Vanaf 2023 kan dit oplopen tot 15 strafpunten. Vanaf dat moment kan dit aanleiding geven tot het ongeschikt verklaren van de woning. Let wel, er wordt geen eis gesteld aan de maximale U-waarde voor de beglazing, enkel dat er 2 glasplaten aanwezig zijn met een luchtdichte verbinding zodat er een isolerende spouw ontstaat tussen de glasplaten.
  
  

  Periode	Strafpunten voor het ontbreken van dubbel glas: niet overal (= 1 raam met enkele beglazing)	Strafpunten voor het ontbreken van dubbel glas: overal (= meerdere ramen met enkele beglazing)
  01/01/2020 t.e.m. 31/12/2022	3	9
  > 01/01/2023	9	15

  Opmerking: bij vervangen van enkel glas door hoogrendementsglas (= hedendaags glas), kan er een energiepremie toegekend worden, zie hiervoor www.bouw-energie.be/nl/blog/post/premies-vanaf-2017.
  
  
• Dakisolatie vanaf 2015: dit geldt voor alle woningen (appartementen, studio’s en eengezinswoningen) in het Vlaams Gewest, ook als de eigenaar er zelf in woont. Voor kamers is deze norm niet van toepassing. Elk dak kleiner dan 2 m² is vrijgesteld.
  De vermelding van de dakisolatienorm wordt reeds sinds 2013 vermeld, maar trad pas in werking op 1 januari 2015. Pas sinds dat moment krijgen gecontroleerde woningen die niet voldoen strafpunten.

Hoeveel dakisolatie is nodig?

De minimum warmteweerstand of R-waarde van de dakisolatie bedraagt 0,75 m².K/W. Dit komt overeen met:

Materiaal	Gemiddelde Lambda-waarde	Nodige minimale dikte	Kost per m² *	Resultaat R-waarde	Illustratie
Minerale wol of glaswol	0,035 W/m.K	3 cm	6 €/m²	0,86 m².K/W
EPS (geëxpandeerd polystyreen, ook wel gekend als “isomo”)	0,038 W/m.K	3 cm	5 €/m²	0,80 m².K/W
XPS (blauw, geel of groen qua kleur)	0,036 W/m.K	3 cm	5 €/m²	0,83 m².K/W
PUR (polyurethaan) of PIR (polyisocyanuraat)	0,023 W/m.K	2 cm	7,5 €/m²	0,87 m².K/W
Cellenglas	0,045 W/m.K	4 cm	20,5 €/m²	0,89 m².K/W
Houtwol	0,045 W/m.K	4 cm	18 €/m²	0,89 m².K/W
Cellulose (papiervlokken)	0,039 W/m.K	3 cm	14 €/m²	0,77 m².K/W

* deze kost houdt enkel rekening met de materiaalprijs (excl. BTW). De plaatsing in een renovatie of bestaande situatie kan veel aandachtspunten of bijkomende kosten met zich meebrengen (voorbeeld: nieuwe dakbedekking, dampscherm, …). De materiaalprijs is steeds sterk afhankelijk van de beschikbaarheid van de grondstoffen. Mogelijk is het materiaal niet beschikbaar op de markt met de vermelde dikte.

Wanneer we deze eis vergelijken met de eis voor nieuwbouwdaken (minimale R-waarde = 4,17 m².K/W), stellen we vast dat er geen “goed geïsoleerd dak” vereist is, maar een absolute minimale isolatie. Uiteraard is het interessant naar verbruik van brandstof (gas, stookolie, …) en elektriciteit om beter te isoleren.

Gevolgen?

Voor huurwoningen is het dus van essentieel belang om het dak (minimaal) te isoleren. Wanneer voldoende strafpunten (15 of meer) worden toegekend bij een conformiteitsonderzoek, kan de woongelegenheid ongeschikt verklaard worden. Na meer dan een jaar verhuur van een “ongeschikte” woongelegenheid, kan een boete mogelijk zijn. Vanaf 2020 kan een gebrek aan dakisolatie alleen al volstaan om ongeschikt te worden verklaard.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen daken groter of kleiner dan 16 m². Bovendien wordt de strafpuntentoekenning opgevoerd in 3 fasen:

Hoe kan de isolatie bij onderzoek aangetoond worden?

De controleur houdt rekening met feitelijke vaststellingen. Er kunnen bijgevolg alleen strafpunten toegekend worden voor het ontbreken van dakisolatie als:

• Het EPC (energieprestatiecertificaat) zoals opgesteld door een energiedeskundige type A een effectief vastgestelde R-waarde vermeldt die lager is dan 0,75 m².K/W. Hierbij wordt geen rekening gehouden met waardes bij ontstentenis of default-waardes of isolatie type onbekend zoals de energiedeskundige ook kan selecteren bij opmaak van het EPC.
• De woningcontroleur stelt zelf vast dat er geen dakisolatie aanwezig is. Dit kan alleen wanneer geen EPC aanwezig is of als het EPC een default-waarde vermeldt.

Bij de opmaak van een EPC moeten de bewijsstukken - om aan te tonen dat er dakisolatie aanwezig is - voldoen aan het inspectieprotocol; zoals opgesteld door de Vlaamse Overheid (www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/Inspectieprotocol_01072017_errata.pdf)

De belangrijkste voorwaarden om aanvaard te worden, zijn:

• Vermelding van plaatser, adres waar de isolatie geplaatst werd en datum.
• Link tussen materiaal en plaatsing in het bewijsstuk en de plaats van uitvoering in de wooneenheid (of gebouw waar de wooneenheid in gelegen is): gaat het over de dakisolatie, merk en type materiaal, grootte-orde vermelde oppervlakte en werkelijke oppervlakte.

Bij twijfel door de energiedeskundige, wordt in het EPC teruggevallen op de default-waardes. Bij handgeschreven toevoegingen of onvoldoende gegevens op een factuur, kan de dakisolatie niet erkend worden in het EPC. Daardoor is het mogelijk dat de investering in dakisolatie niet kan gevalideerd worden bij een conformiteitsonderzoek.

Voorbeeld bewijsstukken zijn (soms voldoet 1 of een combinatie van meerdere), zie ook het inspectieprotocol voor meer info:

• plannen door een architect of werfleider of aannemer;
• lastenboeken, meetstaten of aanbestedingsdocumenten;
• (gehandtekende) offertes of bestelbonnen;
• verslagen of proces verbaal van een algemene vergadering van mede-eigenaars;
• gehandtekende aannemingsovereenkomsten;
• werfverslagen, vorderingsstaten of proces-verbaal van oplevering;
• facturen of leveringsbonnen;
• verklaringen van overeenkomstigheid met STS of ATG;
• foto’s tijdens de werken (incl. overzichtsfoto en detailfoto);
• EPB-aangiften;
• eerdere EPC’s;
• technische documentatie (meestal aangewezen bij foto met merk en type).

Wanneer er onvoldoende of twijfelachtige bewijsstukken zijn, kan alleen nog destructief onderzoek uitgevoerd worden om de dakisolatie in het EPC te kunnen opnemen (let op: de energiedeskundige is niet bevoegd om destructief onderzoek uit te voeren).

Kan ik nog rekenen op premies voor dakisolatie?

Sinds 2017 bestaat de belastingsvermindering voor dakisolatie niet meer. Premies worden nu nog wel gegeven, maar de kans bestaat dat er na 2020 weinig tot geen premies voor dakisolatie meer gegeven worden. U kan voor premies terecht bij:

• Netbeheerder:
  • premie voor dakisolatie (zelf plaatsen of laten plaatsen door een aannemer);
  • Burenpremie: voor projectbegeleiders die per project min. 10 woningen helpen energiezuinig te maken;
  • Totaalrenovatiebonus: wanneer 3 of meer energiebesparende maatregelen worden genomen.
• Gemeentelijke of provinciale premie: zoek via www.energiesparen.be/subsidies/subsidiemodule, of neem contact op met de betreffende gemeente
• Voor bepaalde huurders/verhuurders zijn er sociale isolatieprojecten: voor bepaalde doelgroepen, moet gebeuren via een projectpromotor. Zie voor meer info:
  www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/premies-voor-sociale-isolatieprojecten-voor-huurwoningen
• Verbeteringspremie: wanneer de woning min. 25 jaar oud is en het inkomen niet hoger is dan een vastgelegd maximum, als bewoner of als verhuurder (aan een sociaal verhuurkantoor voor min. 9 jaar). Zie voor meer details:
  www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/vlaamse-verbeteringspremie

Discussies bij appartementen of meergezinswoningen?

Rond het plaatsen van dakisolatie is in appartementsgebouwen discussie tussen de eigenaars geen uitzondering. Het dak is immers een gemeenschappelijk deel van het gebouw, waardoor plaatsing van dakisolatie moet gestemd worden tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars. In principe moet dit door de gemeenschap van eigenaars betaald worden (kost die door iedereen evenredig gedragen moet worden, tenzij anders vermeld in de basisakte van mede-eigendom) én is dakisolatie enkel in het voordeel voor de bewoners van de appartementen rechtstreeks onder het dak, waardoor dit vaak wordt weggestemd.

Echter zal een slecht EPC toegewezen worden aan elk appartement in het gebouw zonder of onvoldoende dakisolatie. Dat wilt zeggen dat evenveel strafpunten van toepassing zijn voor elk individueel appartement, dus ook voor de appartementen op het gelijkvloers of niet rechtstreeks onder het dak gelegen.

Stel nu dat één eigenaar op een algemene vergadering toch de stemming voor dakisolatie zou tegenhouden (er moet 3/4 meerderheid zijn voor dakisolatie). Op dat moment kan er bij gebrek aan een vereiste meerderheid aan de rechter de toestemming gevraagd worden om zelfstandig op kosten van de vereniging, de dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan gemeenschappelijke delen. Bovendien kan een eigenaar vragen om op eigen kosten werken uit te voeren die nuttig geacht worden, wanneer de algemene vergadering zich zonder grondige reden verzet, zelfs aan de gemeenschappelijke delen.

Niet alleen verhuur zal in 2020 onmogelijk zijn (wegens verbod op verhuring voor ongeschikt verklaarde woning), maar ook verkoop wordt (door het hoge EPC) moeilijker.

Hoe snel is het terugverdiend?

Er kan heel wat energie bespaard worden, maar ook bepaalde condens- en vochtproblemen kunnen hierdoor vermeden worden.

Meer weten?

Vlaamse dakisolatienorm:
www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/vlaamse-dakisolatienorm-voor-woningen-en-huurwoningen

Alles over energie en de eisen:
www.energiesparen.be/

Inspectieprotocol:
www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/Inspectieprotocol_01072017_errata.pdf

Premies voor dakisolatie:
www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/premies-voor-renovatie/premies-voor-dakisolatie
www.energiesparen.be/subsidies/subsidiemodule
www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/premies-voor-sociale-isolatieprojecten-voor-huurwoningen
www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/vlaamse-verbeteringspremie