Verbouwen... wat moet dat kosten?

• 22-03-2017


• Thomas Goodson


• 5 Comments

• Blogposts
  Algemeen
  

In Vlaanderen worden de meeste verbouwingen uitgevoerd t.p.v. een achterbouw of d.m.v. een inwendige renovatie. Een dakkapel om de zolder uit te breiden is ook een veelvoorkomende ingreep die onder renovatie valt.

Sinds kort heeft de Vlaamse Overheid de doelstelling “BEter reNOveren” of BENOveren geformuleerd om de verbouwer te motiveren maatregelen te gaan combineren op kortere termijn.

Omvang van de verbouwing

Grote of kleine werken, de hamvraag is steeds: wat gaat dat kosten? Veel hangt af van de gewenste wijzigingen, het te renoveren of aan te bouwen volume en omvang van de aanpassingswerken. We bespreken in deze blog enkele algemene prijzen die verwacht kunnen worden bij een kleine uitbreiding van een eengezinswoning.

Let op: wanneer je 75% van alle muren, ramen, daken, enz. (constructies die aan een buitenomgeving grenzen) isoleert én de installatie voor verwarming wordt vervangen (of verplaatst), wordt je mogelijk geconfronteerd met een ingrijpend energetische renovatie i.p.v. een eenvoudige renovatie. Op dat moment moet je aan strengere EPB-eisen voldoen en kan de kostprijs ook oplopen.

Inschatting kostprijs? Enkele cijfers ...

Alle inschattingen zijn hier vermeld zonder BTW en inclusief plaatsing. Bij verbouwing is de BTW voorlopig nog 6%.

Het kan altijd zijn dat een aannemer voor jouw specifieke project zijn prijs hoger of lager legt. Veel hangt af van de situatie, oppervlaktes, gekozen materialen, bereikbaarheid, onvoorziene prijsstijgingen, enz. Opmerking: aan deze prijzen kunnen geen rechten worden ontleend en zijn louter informatief.

1. Inwendige werken:

Een eenvoudige keuken (goedkopere merken): ong. 5000€. De middenklasse van prijs-kwaliteit (incl. toestellen) gaat al snel naar € 10.000 tot € 15.000. Keuken op maat: € 20.000 tot € 50.000 of meer.

De prijs wordt sterk beïnvloed door het type, materiaal en afwerking van het keukenblad (bv. graniet of composiet); de toestellen (vb. stoomoven); enz.

Gemiddeld kan voor een volledige renovatie van de badkamer gerekend worden op € 10.000.

Veel hangt er af van het type douche/bad (vb. een inloopdouche zal deze kost sterk beïnvloeden), de te vervangen leidingen en afvoer (vb. wanneer een douche of bad of wc van de ene naar de andere kant van de ruimte verhuist). Het badkamermeubel en de afwerking douchepaneel/wand kunnen de totaalkost omhoog drijven.

2. Isolatie, schrijnwerk en constructieve werken:

Het vervangen van ramen kan gemiddeld gerekend worden op € 400 – € 650 per venster (vb. een enkel draai en kip-venster van 1m op 1m). In de afbeelding hieronder zien we aan de linker kant één venster en aan de rechter kant twee vensters.

Een deur of schuifraam is meestal duurder (vb. alleen een transparante of mat glazen voordeur vervangen kan al snel op € 2.500 uitkomen vanwege de beveiliging en slot). Een geïsoleerde en niet-transparante achterdeur rond € 1.000 en een nieuwe garagepoort komt ongeveer op € 2.000. De uitbraak van bestaande ramen zit meestal niet in deze prijzen vervat.

PVC is goedkoper dan hout en aluminium. De keuze voor ander kleur of afwerking binnen/buiten of draairichting naar buiten zal de prijs verhogen. De duurste afwerking is aluminium in combinatie met hout.

De kwaliteit van het glas heeft ook invloed op de prijs: vb. drievoudig glas kost ongeveer 5-10% meer dan hoogisolerend dubbel glas (Ug = 1,10 W/m²K). Dit is echter wel aan te raden om koudebruggen en bouwknopen te verminderen aan de dagkanten (inbouw in de muur).

Als de arduinen dorpels (blauwe hardsteen) aan vervanging toe zijn, zal dit ook een meerkost zijn van ong. € 200 – € 600 per venster.

PVC rolluiken te rekenen tussen € 150 – € 200 per venster. Automatische bediening is uiteraard duurder.

Bij het isoleren van een bestaande vloer en een druklaag (chape) mogen we rekenen op een 35 – 65€/m². De dikte van de lagen heeft een grote invloed op de kostprijs.

Wanneer nieuwe tegels gekozen worden zullen kleine tegels of dikker dan 1,5 cm of met motief duurder zijn dan grote, eenvoudige tegels. We rekenen ong. 80€/m².

Een bestaande vloer boven een kruipruimte of kelder kan eenvoudig geïsoleerd worden (vb. met 5 – 10cm gespoten PUR) aan 30 – 50€/m².

Een nieuw hellend dak of vernieuwing met 10-16cm PUR (type sarking-dak) zal ong. 300€/m² bedragen.

Een plat dak rond 150€/m².

Een muur in snelbouwsteen of cellenbeton zal 450 – 650€/m² kosten. In houtskeletbouw zal dit afhangen van de aannemer en de draagkracht (vb. In een dakkapel): 200 – 500€/m². Nieuwe beton-fundering kan oplopen tot 300€ per meter fundering. Een bestaande muur isoleren en afwerken met pleister of crepi (niet met waterafstotende laag) ong. 12cm grijze EPS (EPS032) komt neer op 110 – 200€/m².

De bereikbaarheid van de muur en eventueel nodige stellingen kunnen een invloed hebben op de kostprijs. Hierbij moet ook de kostprijs gerekend worden voor de afwerking met gipspleister en schilderwerk.

Bestaande muren met een luchtspouw kunnen ook ingespoten worden met vb. minerale wol (witte vlokken): 20 – 30€/m². De navulling van een spouw kan eenvoudig gebeuren langs de buitenzijde van de muur. Voorafgaand onderzoek van de muur en eventuele behandeling van de gevel kan noodzakelijk blijken. Een onderzoek met warmtecamera kan na deze ingreep duidelijk tonen of de uitvoering voldoende degelijk is. Sommige uitvoerders bieden dit aan.

3. Technieken:

De volledige installatie van een woning laten vervangen: € 5000 – € 12.000.

Een nieuwe aarding en keuring kan de prijs hier beïnvloeden. Eveneens de bereikbaarheid van de leidingen en keuze van schakelaars/stopcontacten, alsook hun aantal hebben een invloed op de kostprijs.

Een eenvoudige condenserende ketel op aardgas zal geïnstalleerd een kostprijs van ong. € 5000 – € 7000 opleveren. Bij het vervangen van de leidingen en radiatoren gaat dit bedrag snel naar € 12.000 tot € 20.000. De totale kost hangt af van het aantal radiatoren en type, type leidingen (type PEX is goedkoper dan koper), inbouw of opbouw, enz.

Een boilervat heeft een kost van € 500 – € 2000 afhankelijk van merk, type, inhoud en isolatie.

De prijs is sterk afhankelijk van het type warmtepomp.

Een lucht-water warmtepomp voor een verbouwing (duurder merk) komt al snel op € 20.000. Het voordeel is dat deze op hogere temperaturen kan werken en aangesloten kan worden op een bestaand radiatorensysteem (let wel, er moet voldoende warmte afgegeven kunnen worden bij een stooktemperatuur van 55°C). Wanneer bij stooktemperaturen rond 35°C gewerkt kan worden (vb. Bij vloerverwarming), zal de warmtepomp goedkoper zijn: € 12.000.

Een bodem-water (grond-water met boring) zal rond € 18.500 kosten.

Een pelletketel die handmatig gevuld moet worden zal tussen € 14.000 – € 18.000 kosten. Wanneer een opslagplaats met automatische aanzuig voorzien wordt, kan dit bedrag sterk variëren.

Een eenvoudige pelletkachel als bijverwarming kan al vanaf € 4000.

Een nieuwe fotovoltaïsche zonne-installatie komt meestal op 1,5 tot 3€/Wp. Dus de terugverdientijd is afhankelijk van het vermogen van het systeem, de oriëntatie (bij voorkeur zuidgericht), eventuele beschaduwing en bereikbaarheid van het dak waar de installatie geplaatst wordt.

Ook het type paneel (monokristallijn, polykristallijn of amorf) zal de kostprijs beïnvloeden. De meest geplaatste panelen zijn polykristallijn.

Het type en de kostprijs van de omvormer (deze vormt de opgewekte gelijkstroom om naar wisselstroom voor het elektriciteitsnet) is ook afhankelijk van het vermogen dat omgevormd moet worden.

De opbrengst en terugverdientijd is net als bij PV afhankelijk van de oriëntatie van het dakvlak. Vooral de hoeveelheid warm water die verbruikt worden (gebruiksprofiel) en aantal gezinsleden kunnen dit beïnvloeden.

Voor een doorsnee gezin van 3 tot 5 personen wordt meestal 4 tot 5 m² aan zonnecollectoren geplaatst.

We rekenen op een € 5.000 tot € 7500 bij een terugloop zonneboilersysteem (dit betekent dat de vloeistof die door de collector stroomt automatisch uit de zonnecollector stroomt als de circulatiepomp stopt).

De meest geplaatste zonnecollector is de vlakkeplaatcollector. Er zijn ook vacuümcollectoren op de markt met een beter rendement, maar deze zijn 5-10% duurder.

Samenvatting prijzen

Tips voor de verbouwer

• Laat je bij aanpassingswerken aan dragende constructies steeds bijstaan door een architect. Hij/zij kan je steeds informeren over gangbare kostprijzen.
• Vraag steeds meerdere offertes bij verschillende aannemers/plaatsers. Zodoende heb je een goed beeld van de mogelijke kostprijs. Aannemers uit de regio zijn niet noodzakelijk goedkoper, maar het is eenvoudiger voor hen om langs te komen als er iets ontbreekt of hersteld moet worden.
• Informeer goed naar de premies van Overheden en Gemeentes. Mogelijk kan je een groot deel van de investering terugkrijgen in de vorm van een premie of subsidie.
• EPB: Wanneer er niet geraakt wordt aan de draagstructuur en er wordt niet aan de buitenzijde of in de spouwmuur geïsoleerd, dan zijn er momenteel geen EPB-eisen die worden opgelegd door de Vlaamse Overheid. Informeer je dus goed aan welke eisen je dient te voldoen op vlak van EPB.
• Stem de isolatie en installaties goed op elkaar af (meer isoleren is minder stoken).
• Vraag de garantie-periode na van alle installatie-componenten. Het is altijd mogelijk dat bijkomende inregeling nodig is.